Hoe kunnen beleggers in 2016 profiteren van herstel op de vastgoedmarkt?
Vastgoedbeleggingen behoorden met een total return verwachting van boven de 10% tot de best presterende beleggingscategorieën in 2015. In 2015 vond in de breedte een verder marktherstel plaats op de vastgoedmarkten, met omslagmomenten van sectoren (bijvoorbeeld Nederlandse kantoren) en markten (zoals Spanje) die tot nu toe waren achterbleven. Houdt dit brede marktherstel aan en zo ja, hoe kunnen vastgoedbeleggers hiervan profiteren?
ONZE OUTLOOK VOOR 2016
Sweco Capital Consultants verwacht dat 2016 in het verlengde van 2015 weer een jaar wordt met solide vastgoedrendementen van gemiddeld 9% (zie tabel). Met de wind van robuuste economische groei en groeiende consumentenbestedingen in de rug blijft de vastgoedmarkt goed presteren.
NEDERLAND
De rendementsverwachting voor Nederland ligt gemiddeld iets lager dan die voor andere gebieden. Een belangrijke oorzaak hiervoor is dat de Nederlandse winkelmarkt nog in een broos stadium van herstel zit. Voor alle gebieden zien we met name goede verwachtingen voor bedrijfsruimten, een markt die de dubbele positieve impact ervaart van economische groei en de snelle ontwikkeling van e-commerce (voor logistieke bedrijfsruimten).
VERENIGDE STATEN EN EUROPA
Ook over de vastgoedmarkt in de Verenigde Staten blijft GCC positief, al vinden we dat het instapmoment voor Europees vastgoed gunstiger is. De Verenigde Staten hebben vanaf 2010 onafgebroken economische groei achter de rug. De BBP-groeiverwachtingen voor de komende jaren blijven gematigd positief waardoor het land op een groeiplateau blijft. De vastgoedmarkt ontwikkelt zich in de breedte. Samen met de positieve BBP-groei verwachtingen draagt dit bij aan een goed middellangtermijnperspectief. Amerikaanse vastgoedbeleggers wijken in toenemende mate uit naar secundaire en tertiaire vastgoedmarkten; kleinere steden of de periferie van grote steden omdat in centra van grote steden de vastgoedprijzen inmiddels zijn gestegen tot boven pre crisis niveau. Deze ontwikkeling is ook zichtbaar in veel Europese landen, met name het Verenigd Koninkrijk dat het meest ver is in de Europese vastgoedcyclus. Beleggers in Brits vastgoed investeerden het afgelopen jaar minder in Londen en meer in kleinere steden als Manchester en Edinburgh.
CORE VASTGOED SCHAARSER
De belangstelling voor vastgoed van institutionele partijen blijft hoog in 2016. Deze belangstelling aan de beleggingskant van de vraag geldt met name voor core vastgoed. Uit voornemens van institutionele vastgoedbeleggers blijkt dat meer dan de helft in vier of meer nieuwe en voornamelijk core vastgoedfondsen wil investeren dit jaar. Dit wil men vooral doen bij grotere fondsmanagers.
Aan de aanbodkant en voor de gebruikersmarkt hebben ontwikkelingen als urbanisatie, vergrijzing en internetgebruik (e-commerce), maar ook ontwikkelingen binnen vastgoedsectoren zelf (zoals het dalende gemiddelde ruimtegebruik per kantoormedewerker) een sterke invloed. Door deze invloeden neemt de mate van polarisatie tussen gewild core vastgoed en secundair of tertiair vastgoed toe en neemt de voorraad core vastgoed af.
TOEKOMSTBESTENDIG VASTGOEDBELEID
Het samenstellen van een goede en toekomstbestendige vastgoedportefeuille is vooral een kwestie van balans; tussen rendement en risico, tussen degelijkheid en een gezonde mate van opportunisme.
Voor 2016 ziet Sweco Capital Consultants volop mogelijkheden in Europese core markten waar vastgoedbeleggers van kunnen profiteren. De bedrijfsruimtemarkt biedt pan-Europees perspectief. Ook voor Duitse en Engelse woningen en winkels en kantoren in meerdere Europese landen is het een gunstig instapmoment met een goed beleggingsperspectief.
Nederland blijft aantrekkelijk omdat de mate van herstel ten opzichte van de pre-economische crisispiek nog beperkt is geweest. Nadat in 2014 de Nederlandse woningmarkt haar dieptepunt bereikte, zien we nu het momentum voor winkels en kantoren aanbreken. De Amerikaanse markt biedt steeds meer mogelijkheden voor value added fondsen, met name voor appartementen in urbane gebieden. Bij deze fondsen wordt toegevoegde waarde nagestreefd door middel van herpositionering of verbouwing.
FOCUS EN OPTIMISME VOOR 2016
2016 belooft een goed jaar te worden voor vastgoedbeleggers. De vastgoedmarkt heeft voor de middellange termijn nog volop groeipotentieel in zowel Europa als de Verenigde Staten. Er is grote belangstelling om te investeren in vastgoed terwijl er polarisatie is tussen kwalitatief goed en minder vastgoed.
Voor vastgoedbeleggers wordt het belangrijker om de markt – en de marktontwikkelingen – goed te kunnen overzien en die managers te vinden en te selecteren die de organisatiekracht en visie hebben om kwalitatief goed vastgoed te verwerven en succesvol te exploiteren.
CONTACT
Tjeerd Tromp
Senior adviseur
T +31 6 51 76 57 57
E tjeerd.tromp@sweco.nl