Gebouweigenaren let op, miljarden verschuiven in de vastgoedsector

De uitgangspunten onder het energielabel voor gebouwen zijn onlangs aangepast aan de huidige energietransitie. “Zeer terecht”, stelt Bert van Renselaar, Business director Energietransitie bij Sweco. “Maar gebouweigenaren moeten  wel opletten. Door deze nieuwe bepalingsmethode verschuift €15 miljard aan waarde binnen de vastgoedsector. Dit kan grote risico’s met zich meebrengen met de verplichting voor label C in zicht.”

Door Bert van Renselaar, 24 februari 2021 

Na een lange periode van thuisonderwijs zijn basisschoolleerlingen inmiddels weer terug op school. Middelbare scholen en het beroeps- en wetenschappelijk onderwijs blijven voorlopig gesloten. Wat de effecten van al dat thuisonderwijs precies zullen zijn is niet duidelijk. Wel weten we dat de leerachterstanden die ontstaan niet evenredig verdeeld zullen zijn. Er gaan stemmen op om de eisen aan diploma’s aan te passen op de situatie. Fijn voor nu als je toch slaagt, maar wat betekent een ‘coronadiploma’ op de langere termijn voor je positie op de arbeidsmarkt? Vorig jaar zagen universiteiten al een forse toename van studenten ten opzichte van normaal, doordat scholen in verband met corona een soepelere normering hanteerden.

Classificeren van kwaliteit

Dit vraagstuk legt een probleem bloot dat inherent is aan de meetsystemen die we gebruiken om de kwaliteit ergens van te classificeren. Of het nu gaat om onderwijs, informatiebeveiliging of de duurzaamheid van je gebouw. Het meetsysteem is een compromis tussen verschillende inzichten over wat we willen nastreven. En zo af en toe veranderen we de aannames achter het systeem. Met als gevolg dat het diploma er aan de buitenkant nog steeds hetzelfde uit ziet, maar er onderhuids heel andere aannames zitten. Daarom denk ik dat onze meetsystemen zoveel mogelijk moeten aansluiten op waardes die we nastreven en die niet ter discussie staan. Zaken als CO2-uitstoot per m2 bijvoorbeeld of CO2-besparing per euro. Helaas ontbreekt vaak de benodigde data en moeten we bij het ontwerp van bijvoorbeeld gebouwen uitgaan van een theoretisch model.

Nieuwe methodiek voor energielabels

Energielabels worden sinds begin dit jaar bepaald volgens de nieuwe methodiek NTA 8800. Het energielabel ziet er nog hetzelfde uit, maar de onderliggende uitgangspunten over wat een duurzaam gebouw is zijn behoorlijk veranderd. Het is mogelijk dat de uitkomst van de energielabelberekening voor een gebouw, die gebaseerd is op de nieuwe rekenmethodiek, afwijkt van het huidige energielabel. Wat mij vooral opvalt is dat de afwijking zowel een positief als een negatief effect kan hebben op het nieuw op te stellen energielabel. Hetzelfde gebouw kan nu tot wel drie labelstappen hoger óf lager scoren met de nieuwe methodiek. Dit is een logisch gevolg van het veranderende energiesysteem en de voortschrijdende technologie.

Forse verschuiving in waarde

Toch kan deze plotselinge wijziging onverwachte effecten hebben. Onderzoek door RVO laat grote verschillen tussen verschuivingen in labelklassen zien. Omdat sinds enkele jaren de mate van duurzaamheid, uitgedrukt door het energielabel, een belangrijke variabele is in de relatieve waardebepaling van vastgoed, betekent dit ook een verschuiving in waarde. Conservatieve berekeningen gaan uit van circa 2% waardeverschil per labelstap. Dat lijkt niet veel maar op een totale vastgoedwaarde van € 2.000 miljard betekent dit een forse verschuiving!

Coronadiploma

Zo is de verwachting dat 8% van de gebouwen met twee labelstappen zal dalen waardoor de waarde met € 6,4 miljard daalt. En zal in totaal bijna een kwart van het vastgoed met €15 miljard in waarde dalen. Tegelijk zal ruim 20% van het vastgoed met ongeveer hetzelfde bedrag in waarde stijgen. Onderaan de streep maakt het niet veel uit: sommige vastgoedeigenaren gaan erop vooruit en andere gaan er juist op achteruit. Ook hier is de ongelijkheid niet eerlijk verdeeld en kan het ‘coronadiploma’ zowel goed als slecht uitpakken.

Kort samengevat: het is goed dat de normering voor het energielabel is aangepast. Deze sluit veel beter aan bij de huidige energietransitie. Maar het risico voor vastgoedeigenaren kan groot zijn. Voorgenomen ingrepen om label C of andere labelambities te realiseren moeten mogelijk worden herzien. Mijn aanbeveling is om nu een inschatting te maken van de nieuwe situatie en de investeringsplannen daar snel op af te stemmen. Zeker omdat de verplichting tot het behalen van een label C voor kantoren al over 22 maanden ingaat.