De woningbouwopgave anno nu

We hebben allemaal ruimte nodig om te wonen. Maar het woningaanbod blijft ver achter bij de vraag, vooral als we kijken naar woningen voor starters en senioren. Deze woningbouwcrisis was er ook in de jaren 90. Wat hebben we daarvan geleerd? En wat moeten we nu doen? Sweco stelt vijf vragen aan gebiedsadviseur Lisanne Teunissen en technicus Robert van Eerden.

5 vragen aan Lisanne Teunissen en Robert van Eerden:

1. Er is nu een woningtekort, wat merken wij daar als Sweco van?

Lisanne: ‘We zijn op dit moment heel druk met veel (binnen)stedelijke (her)ontwikkelingsopgaven. De fysieke ruimte is hier beperkt, waardoor de hoogte in wordt gebouwd. De beperkte milieuruimte in steden speelt ook een rol, zoals reeds belaste verkeerswegen, beperkte stikstofruimte en verslechterde luchtkwaliteit. Dit zorgt er voor dat ontwikkelingen moeilijker van de grond komen.

Daarnaast zien we tegenstrijdige belangen en mogelijkheden tussen de ontwikkelaars en de gemeenten. Gemeenten willen bijdragen aan betaalbare woningen door woningen te bouwen in de sociale sector of de midden huur/koop sector. Alleen voor ontwikkelaars leidt dit niet altijd tot een haalbare business case. Zij moeten grote investeringen maken. Daarnaast is het voor hen financieel gezien aantrekkelijker te bouwen voor de vrije, duurdere sector.’

2. In hoeverre komt dit overeen met de woningbouwcrisis in de jaren ’90?

Robert: ‘De rentestand in de jaren 90 bleef voor die tijd redelijk laag, rond de 7%, zeker in vergelijking tot de hoge rentestanden van boven de 10% in de jaren 80. Een flinke vraag en daarmee ook prijsstijging was het gevolg. Dit zagen we in tussen 2000 en 2010 weer gebeuren. Was de rente begin deze eeuw nog 6%, nu kan je een hypotheek langdurig afsluiten voor minder dan 2%. De vraag is groot, maar het aanbod blijft, net als in de jaren 90, achter.

De komende tien jaar moeten er ruim 800.000 woningen bijkomen om te voorkomen dat het woningtekort verder oploopt. Vooral starters en middeninkomens hebben moeite om een passende woning te vinden. Zij moeten vaak genoegen nemen met de bestaande woningvoorraad. Het blijft dus dringen op de woningmarkt. Er is weer een impuls nodig, gelijk aan de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra uit 1991. Ik was dan ook verheugd om minister Ollongren’s plannen te horen afgelopen weekend, over de Nationale Omgevingsvisie.

3. Hoe is dat destijds aangepakt en wat kunnen we daarvan leren?

Robert: ‘De woningontwikkeling is begin 2000 zeer voorspoedig ingevuld; binnen iedere categorie is er wel gebouwd. Er gingen toen twee dingen heel goed: er werden hele concrete locaties aangewezen waar woningbouw moest komen én er werd goed samengewerkt tussen overheid en de markt. Dat heeft de woningnood echt vlot getrokken. In Utrecht Leidsche Rijn zijn Veldhuizen en Vleuterweide goede voorbeelden van plekken die gewoon werden aangewezen.

Ook de ontwikkeling van Houten en Vathorst Amersfoort zijn hier voorbeelden van. Deze locaties werden toen gerealiseerd in een nauwe samenwerking tussen publieke en private partijen. Elke gemeente moest zich committeren aan de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra uit 1991. De sturing was gestart vanuit Den Haag en de gemeenten hebben het samen met marktpartijen voortvarend opgepakt.’

Nieuwbouw - 770x433px.jpg

4. Moet dit nu weer gebeuren?

Lisanne: ‘Ja zowel het toewijzen van locaties door de overheid als een betere samenwerking tussen marktpartijen zou nu weer goed zijn, maar dan wel op een iets andere manier dan toen. We hebben nu geen sturende Rijksoverheid meer. De verantwoordelijkheid is veel decentraler en ligt veel meer bij de markt. Een goede samenwerking tussen initiatiefnemer, overheid, diverse experts en andere belanghebbenden is van belang, waarin een open dialoog plaatsvindt over (woon)behoefte, belangen, wensen, kaders en spelregels.

De dialoog moet resulteren in een gezamenlijke visie voor het gebied, die concreet wordt uitgewerkt in een uitvoeringsagenda en intentieovereenkomst met een duidelijke taakverdeling, planning en kostenverhaal. Gedeelde verantwoordelijkheid is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het afschuiven van taken en verantwoordelijkheden naar de overheid (anno vroeger) of juist naar de markt (anno nu) moet niet de leidraad vormen.

Ook het toewijzen van locaties door de Rijksoverheid zou zeker weer werken, maar ook weer veel meer in samenhang. Het zou goed zijn om gezamenlijk kansrijke gebieden aan te wijzen én uit te werken tot gemengde wijken, waar wonen, werken en leisure samenkomen. Ga een stap verder dan het benoemen van hippe termen als ‘energieleverend’, ‘gezond’, ‘duurzaam’, ‘circulair of ‘emissievrij’.

Kom samen tot concrete opgaven om deze ambities te verwezelijken en gemengde wijken te (her)ontwikkelen. Zo komen we tot snellere besluitvorming en herontwikkeling.

5. Nog andere suggesties om de woningopgave vlot te trekken?

Lisanne: ‘Ik denk dat we de integraliteit van gebiedsontwikkeling moeten begrenzen. Overheden hebben tegenwoordig de neiging al hun ambities te willen verwezenlijken in één enkel plan (zie kader). In de praktijk blijkt dit vaak niet te lukken vanwege conflicterende opgaven, verschillende belangen, heroverwegingen of beperkte kosten.

Uiteindelijk leidt dit tot een langdurig, onbegrensd proces, zonder resultaat. Probeer dit te voorkomen door vooraf te prioriteren en uitgangspunten vast te leggen. Stel heldere kaders vast. Binnen deze kaders kun je nieuwe ontwikkelingen op een integrale manier wegen, passend binnen de ambities voor de wijk.'

Robert: ‘Richt voor de afgesproken ontwikkellocaties speciale projectteams op die bestaan uit onafhankelijk opererende personen vanuit gemeente en marktpartijen. Deze organisatie kan snel en doelgericht een woningbouwplan opzetten waar de toekomstige bewoner, de huidige omwonende en de beheerder van de openbare ruimte hun visie op kunnen geven. Zo komen we gezamenlijk tot het daadwerkelijke vlottrekken van de woningbouw.’

Zoveel mensen, zoveel wensen

Gemeenten hebben een heldere visie: meer woningen, meer voorzieningen en het versterken van de economie. Gebieden moeten duurzaam, groen, leefbaar en inclusief zijn, met uitstekende bereikbaarheid en internationale aantrekkingskracht. Gronden zijn vaak in handen van verschillende ontwikkelaars en gemeenten zijn dan ook afhankelijk van hen om het gebied te herontwikkelen.

Vaak willen gemeenten al hun ambities op gebied van duurzaamheid, bereikbaarheid en gezondheid etc. verwezenlijken, echter zijn de mogelijkheden vaak niet voldoende bekend en de opgaven niet helder. Het speelveld waarbinnen de ontwikkelaars mogen ontwikkelen is continu in verandering, doordat nieuw beleid wordt vastgesteld, procedures veranderen en uitgangspunten worden heroverwogen. Uiteindelijk worden hierdoor diverse projecten stilgelegd en komen (woningbouw)ontwikkelingen niet van de grond.

Meer weten?