Haven-Stad Amsterdam: een transformatieopgave van ongekende omvang
Amsterdam
Gemeente Amsterdam
Stedelijke ontwikkeling en programmering
Duurzame gebiedsontwikkeling
Toekomstbestendig en strategisch woonbeleid
Marktconsultatie voor advisering over de ontwikkelstrategie voor Havenstad en advies over de mogelijkheden van versnelling van de ontwikkeling
Een nieuw stuk Amsterdam
Van 650 hectare industrieel havengebied een compleet nieuw stadsdeel maken. Een opgave van ongekende omvang. Dat is wat de gemeente Amsterdam voor ogen heeft met haar ontwikkelstrategie voor Haven-Stad. Volwaardige woon-werkwijken tot wel 70.000 woningen en 58.000 arbeidsplaatsen met alles in de buurt: scholen, sport, winkels, openbaar vervoer, zorg en groen. Bureau Stedelijke Planning (BSP), tegenwoordig business unit Stedelijke planning bij Sweco, onderzocht in 2020 onderzocht wat volgens marktpartijen een succesvolle ontwikkelstrategie is. Tegelijkertijd keken de experts of versnelling gezien de grote woonbehoefte mogelijk is. De gemeente Amsterdam heeft haar bestuurlijke stukken hierna aangepast.
Vraag aan de markt
Nergens in Nederland of daarbuiten is een gebiedsontwikkeling te vinden die lijkt op wat hier gaat gebeuren. Het is een ongekende opgave door het formaat van het gebied. Voorafgaand wilde de gemeente Amsterdam weten of de faciliterende rol die ze bij kleinere gebieden heeft ingenomen, ook zou werken voor zo’n groot gebied als Haven-Stad. Marktpartijen staan dan aan de lat voor het grootste deel van de transformatie. Cruciaal dus om te weten wat er bij ontwikkelaars, beleggers, financiële instellingen en woningcorporaties speelt.
Hiervoor organiseerden de experts van stedelijke planning destijds een netwerk met AM, BPD, Amvest, Heren 2, IC Netherlands, Syntrus Achmea, Bouwinvest, De Key, Eigen Haard, Ymere, Het Havenbedrijf en ABN Amro. Daarnaast werden vijf Nederlandse referentieprojecten grondig onder de loep genomen en uiteenlopende stakeholders geïnterviewd.
Niet versnellen, wel doorpakken
Een integrale ontwikkelstrategie is nodig om samen met alle publieke en private kennis en financiële mogelijkheden tot een goed functionerend nieuw stuk stad te komen. Het advies was daarom om door te pakken met de voorwaarden die deze partijen noemen zoals (planologische) zekerheden, de aanleg van hoogwaardig openbaar vervoer en een sterke gemeentelijke organisatie met voldoende capaciteit, draagvlak voor de ontwikkelstrategie en mandaat.
Op verzoek van de gemeente is ook gekeken naar mogelijke versnelling van woningbouw in de zogenaamde ‘pas-op-de-plaatsgebieden’. In deze gebieden heeft de gemeente afspraken met het bedrijfsleven om pas na 2029 woningen te bouwen. Dit vergt zo’n zeer zorgvuldige voorbereiding dat het naar onze mening nu met name zinvol is om te komen tot een versnelde invulling van bovengenoemde voorwaarden. En om tempo te maken in de deelgebieden die al in ontwikkeling zijn zoals Sloterdijk centrum en Sloterdijk 1 Zuid.
Ga nu zaaien
Om de transformatie van de ‘pas-op-de-plaatsgebieden’ vlot te trekken, adviseren wij de gemeenten om met tijdelijke (woon)functies, bedrijven en voorzieningen in combinatie met ‘placemaking’* deze gebieden aantrekkelijk te maken. Een strategisch partnerschap tussen de gemeente en het Havenbedrijf zou hier goed bij kunnen helpen, omdat zij weet wat er speelt bij de bedrijven in het havengebied.
Placemaking: Legt verbinding tussen haar gebruikers en openbare ruimtes, waarbij de gebruiker de belangrijkste rol heeft. Denk aan parken, stadscentra, pleinen, stadstuinen, speelpleinen en buurten. Wanneer een openbare ruimte of een gebouw meer betekenis krijgt, heeft dit een positief effect op de waarde van een locatie.
Blijf up-to-date
Naast een overtuigende integrale visie op stedelijke kwaliteit is een nadere analyse met relevante stakeholders en de gevestigde bedrijven van de kenmerken en de belemmeringen in het gebied nodig. Bijvoorbeeld milieutechnisch en juridisch-planologisch, maar ook qua veiligheid en eigendommen.
Aangezien we leven in snel veranderende tijden blijven analyses en behoefteonderzoeken op gebied van wonen, werken, voorzieningen en mobiliteit op de middellange en langere termijn onmisbaar voor onderlinge coördinatie en afstemming van al deze functies. Onze experts raden de gemeente dan ook aan om dit samen met de markt op te pakken.
Alleen met fundamentele analyses en een integrale aanpak door publieke en private partijen kun je echt ‘nieuwe stad’ maken en kan samenhang ontstaan tussen woongebieden en werkfuncties.
– Christine Oude Veldhuis, associate partner bij business unit Stedelijke planning Sweco
Geef samenwerking vorm
Om tot de genoemde intensieve en cruciale samenwerking met de grote marktpartijen te komen adviseren de experts de gemeente om al in de initiatieffase samen aan tafel te gaan en afspraken te maken. De eigendoms- en erfpachtsituatie verschilt sterk per deelgebied. De optimale samenwerking met eigenaren, erfpachters en marktpartijen zal dus per deelgebied maatwerk zijn.
De gemeente kan hierbij een initiërende of stimulerende rol spelen. Een sterke gemeentelijk projectorganisatie met draagvlak en mandaat, zoals bij de Zuidas, is hiervoor een vereiste. Toch is het advies aan de gemeente om niet te wachten totdat die gemeentelijke organisatie helemaal rond is om vertraging te voorkomen.
Bied zekerheid
Uit ons onderzoek blijkt dat de marktpartijen bereid zijn om in Haven-Stad te investeren als de gemeente meer zekerheid biedt wat mag en gaat komen in het gebied. Een aantal partijen kan en mag niet investeren als een planologische basis ontbreekt.
Een globaal, uit te werken bestemmingsplan* met gebiedsexploitatie voor geheel Haven-Stad kan deze zekerheid bieden. Ook mogelijk is een verschillende planologische uitwerking per deelgebied afgestemd op de situatie, de opgave, de fasering, betrokken partijen en de samenwerking. In Sloterdijk Centrum, onderdeel van Haven-Stad, werkt het al zo.
*Per ingang van 1-1-2023 Omgevingsplan
Het zou mooi zijn als een echt structurele samenwerking met marktpartijen op gang komt. Ik ben er van overtuigd dat we dan echt een volwaardig nieuw stuk Amsterdam erbij krijgen.
– Dick van der Harst, associate partner bij business unit Stedelijke planning Sweco
Op basis van het rapport heeft het gemeentebestuur besloten om niet in de zogenoemde ‘pas-op-de-plaats-gebieden te versnellen, maar in te zetten op het creëren van de juiste randvoorwaarden voor ontwikkeling van Haven-Stad.
Concreet betekent dit dat we hard werken om het sluiten van de Ringlijn mogelijk te maken samen met het doortrekken van de Noord-Zuidlijn. Daarnaast heeft de huidige coalitie aangegeven meer te willen samenwerken met de markt om de gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken.
– Lubbert Hakvoort, programmamanager Haven-Stad bij Gemeente Amsterdam
gebied (exclusief water)
nieuwe woningen
nieuwe arbeidsplaatsen
