Toekomstbestendig beleggen in Nederlands winkelvastgoed: hoever zijn de fondsen?

Toekomstbestendig beleggen in Nederlands winkelvastgoed: hoever zijn de fondsen?

22 juni 2017
Onlangs onderzocht Sweco de toekomstbestendigheid van de 5 Nederlandse niet-beursgenoteerde winkelbeleggingsfondsen. In onze visie is het voor winkelfondsen noodzakelijk dat zij hun winkelbeleggingen zo Core mogelijk houden. Een mix tussen de sterkste ‘A-locaties’ binnen de 15 grootste winkelsteden en de meest dominante winkelcentra, geldt hierbij als uitgangspositie.

Winkelfondsen met de beste assets (en dus de beste strategie) zullen het beste uitgerust blijken de vernieuwingen binnen de winkelvastgoedmarkt te doorstaan. Wanneer winkelfondsen onvoldoende investeren in het creëren en behouden van een toekomstbestendige winkelvastgoedportefeuille, heeft dit natuurlijk gevolgen voor het rendement van de aandeelhouders.

KWALITATIEVE EN KWANTITATIEVE TOETSING
Naar aanleiding van een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de fondsgegevens over het laatste kwartaal van 2016 en het eerste kwartaal van 2017, is de mate van de toekomstbestendigheid van de winkelfondsen goed inzichtelijk te maken. In onderstaande grafiek is te zien hoe de Nederlandse winkelfondsen scoren ten opzichte van de marktvisie van Sweco.

Kwalitatieve analyse Nederlandse winkelbeleggingsfondsen

Grafiek 1: Sweco heeft de actuele situatie en prestaties van de 5 Nederlandse winkelfondsen beoordeeld en afgezet tegen haar eigen marktvisie en in een grafiek verwerkt.

Alle Nederlandse winkelfondsen zijn op het gebied van fondsmanagement als betrouwbaar te classificeren. Echt onderscheid kan worden gemaakt op basis van het fondsprofiel en de vastgoedportefeuille. Duurzaamheid en een bij voorkeur lage leverage staan bij alle fondsen hoog op de agenda. Het verwachte rendement (10 jaar IRR) is voor alle fondsen ook nagenoeg gelijk. Ten aanzien van de kostenstructuur, de prestaties ten aanzien van de zelf geformuleerde strategieën, het voorziene adaptievermogen van het huurdersbestand en de geografische en strategische verdeling van de winkelportefeuilles constateren we verschillen tussen de fondsen.

CLASSIFICATIE NEDERLANDSE WINKELBELEGGINGSPORTEFEUILLES
Sweco zet alle Nederlandse winkelbeleggingsportefeuilles op kwartaalbasis, ook op portefeuilleniveau, af tegen haar eigen marktvisie. Deze uitkomsten staan in grafiek 2. De criteria waaraan we toetsen, zijn in een vorige artikel aan de orde gekomen. Kort gezegd komt het erop neer dat de toekomstbestendigheid van winkelvastgoed vooral wordt bepaald op basis van de ligging van de assets in Nederland en binnen het winkelgebied, de waardering van de portefeuille en de kwaliteit van het huurdersbestand.

Core- beleggingen binnen het high street-shoppen bevinden zich op relevante plekken binnen de top-15 van grootste winkelsteden. Voor winkelcentra geldt dat Core-beleggingen zich toespitsen op locaties waar het verzorgingsgebied toeneemt, alsook de kwaliteit van de winkelbeleving. Op basis van de kwantitatieve input, kennen we vervolgens een kwalitatieve weging aan alle winkelassets toe en monitoren we de acquisitie- en dispostiepijplijnen van de fondsmanagers. In dit kader is het opvallend dat er behoorlijke verschillen bestaan in de kwalitatieve weerbaarheid van de winkelbeleggingen van deze fondsen.

Classificatie Nederlandse winkelbeleggingsportefeuilles

Grafiek 2: Sweco heeft de kwaliteit (en daarmee de toekomstbestendigheid) van de vastgoedportefeuilles van de 5 Nederlandse winkelbeleggingsfondsen afgezet tegen haar eigen marktvisie en in een grafiek verwerkt.

Op hoofdlijnen hebben nagenoeg alle fondsen dezelfde strategie als het gaat om het toekomstbestendig maken van de portefeuille met sterke assets. Maar niet alle winkelfondsen zijn tot op heden in staat gebleken de streefportefeuille te bereiken. Er is veel interesse in de beleggingsmarkt, wat enerzijds yieldcompressie veroorzaakt en anderzijds bijdraagt aan waardestijging voor die partijen die beschikken over het juiste product. Het is een uitdaging voor de fondsen om beloftes te kunnen blijven waarmaken. Fondsen die vergevorderd zijn met hun strategie geven de meeste zekerheid. 

OUTLOOK
Sweco acht het in de huidige markt niet meer relevant om naar de prestaties van winkelbeleggingsfondsen vanuit het verleden mee te nemen in haar beoordeling. De sleutel tot succes ligt in het goed inzichtelijk hebben van de ontwikkeling van de Nederlandse winkelmarkt op de korte en (middel)lange termijn. Een echt Core-beleggingsfonds kenmerkt zich door de levering van een goed product, acquisitiesnelheid, weerbaarheid en het tonen van commerciële slagkracht. De noodzaak tot vooruitkijken wordt onderstreept door de toename van het online winkelen en door de op handen zijnde invoering van de International Financial Reporting Standard (IFRS 16) op 1 januari 2019. Na invoering van dit systeem zal de polarisering tussen Core- winkelvastgoed ten opzichte van de lagere categorieën verder toenemen. Het topje van de ijsberg is voorlopig dus nog lang niet in zicht.

MEER WETEN?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Of wilt u met Elisa en Barbara van gedachten wisselen over uw vraagstuk? Neem dan contact met hen op.

Sebastiaan Kho
Adviseur Capital Consultant
T +31 6 104 688 22
sebastiaan.kho@sweco.nl

Robert Mackaaij
Adviseur Capital Consultant
T +31 6 539 480 85
E robert.mackaaij@sweco.nl 

MEER INFORMATIE
Capital Consultants

Cookies

Onze website maakt gebruik van cookies. Wij gebruiken de informatie die we met behulp van cookies krijgen om te begrijpen hoe bezoekers onze site gebruiken en om verbeteringen door te voeren. Onze cookies slaan geen persoonlijke gegevens op. Als u niet wilt dat onze site cookies plaatst, kunt u ze in uw browser uitschakelen. U kunt dan nog steeds onze webste gebruiken.