Rendement van real assets nog steeds aantrekkelijk in 2018

Rendement van real assets nog steeds aantrekkelijk in 2018

9 februari 2018
De wereldeconomie zal in 2018 op bijna volledige capaciteit draaien, met positieve gevolgen voor zakelijke- en consumentenbestedingen. Wat kunnen institutionele beleggers dit jaar van hun beleggingen in real assets verwachten en welke real asset sectoren profiteren van de wereldwijd hoge economische groei in 2018? In dit artikel leest u welke marktverwachtingen de Capital Consultants van ingenieursadviesbureau Sweco hebben en welke economische parameter u extra in de gaten moet houden dit jaar.

Door: Tjeerd Tromp en Dave Dijkmans

Real assets blijven zowel absoluut als relatief gezien een aantrekkelijke beleggingscategorie. Sweco verwacht een gemiddeld totaalrendement van 9,0% in 2018 voor real assets. Daarnaast verwacht het ingenieursadviesbureau een verdere uitbreiding bij institutionele beleggers van de allocatie naar real assets. Deze zijn momenteel gemiddelde 9% voor vastgoed en 5% voor infrastructuur.

KLEINE STAP TERUG VOOR VASTGOED
In 2018 zullen vastgoedrendementen een kleine stap terug doen. Dit is een normale trendontwikkeling na het uitzonderlijk goede jaar 2017. De geïndexeerde vastgoedwaarde in Grafiek 1 geeft aan waar de markten vandaan komen en geeft ook de verwachte ontwikkeling tot 2019 weer. De Verenigde Staten hebben sinds begin 2016 de pre-crisis vastgoedwaarde bereikt. Europa en Nederland zijn nog niet beland op de vorige marktpiek van begin 2008, maar zullen dit punt naar verwachting in 2018 weer bereiken.

HUURWONINGENMARKT KOPLOPER
“Nederlands vastgoed blijft in 2018 één van de koplopers in Europa”, aldus Tjeerd Tromp, senior adviseur Capital Consultants bij Sweco. Dit blijkt ook uit het ‘stoplichtenmodel’ in Tabel 1. Tjeerd vervolgt: “De huurwoningmarkt is koploper. Voor het derde jaar op rij verwacht ik een totaalrendement van boven de 10%. Zuid Europese landen als Spanje en Italië zijn bezig met een stevig herstel, terwijl ook Groot Brittannië (Brexit) en Frankrijk (verkiezing Macron) beiden een periode van politieke onzekerheid (deels) achter zich laten en daarom hogere rendementen zullen behalen in 2018”.

Huurwoningen hebben ook pan-Europees gezien het beste beleggingsperspectief in 2018 door de aanhoudende urbane vraag en achterblijvende nieuwbouwproductie. Bedrijfsruimten en kantoren volgen. Deze sectoren ervaren spin-off van economische groei en structurele trends (e-commerce voor bedrijfsruimte). Winkelbeleggingen blijven achter omdat polarisatie doorgaat. In aantrekkelijke en dominantie winkelmarkten verwacht Sweco goede rendementen, hetgeen niet het geval is in minder dominante en sommige perifere markten.

VERENIGDE STATEN
De Amerikaanse vastgoedmarkt is inmiddels in het achtste jaar van groei beland. Dit heeft effect op de groeiverwachting. Logistieke bedrijfsruimten blijven favoriet, omdat huurprijzen blijven stijgen en de vraaggroei de opgeleverde nieuwbouw nog zal overtreffen in 2018. Door de aanhoudende groei lopen met name huurwoningen en kantoren tegen hun grenzen aan. In sommige deelmarkten (gateway cities) ontwricht de opgeleverde nieuwbouw de bestaande markt. Op deze manier daalt het huurniveau licht.

PIEK VOOR INFRASTRUCTUUR NOG NIET BEREIKT
In 2017 werd nog een lichte afname verwacht in de rendementen voor infrastructuur. De groei heeft zich in 2017 echter juist doorgezet, mede als gevolg van de sterk aantrekkende wereldeconomie en het ruime monetaire beleid van centrale banken, met langdurig lage rentes als gevolg. Volgens Dave Dijkmans, adviseur Capital Consultants bij Sweco, hebben hoge indirecte rendementen en goede verkoopopbrengsten bij (aflopende) fondsen gezorgd voor rendementen boven de 10%. “Voor 2018 verwachten wij opnieuw gemiddeld 10% rendement voor een goed gediversifieerde infrastructuurportefeuille”, aldus Dijkmans.

INVESTERINGSDRUK
De stijgende vraag onder institutionele investeerders naar infrastructuur zal in 2018 verder doorzetten. De instroom van nieuw kapitaal voor infrastructuur, bovenop het reeds beschikbare kapitaal van circa $160 miljard ultimo 2017 (bron: Preqin) zorgt voor investeringsdruk bij investeerders. Met name in Noord-Amerika blijft de privatisering en het aantal infrastructuurprojecten achter, waardoor investeerders het lastig gaan krijgen om daar hun geld aan het werk te zetten.

De sterke vraag naar assets heeft geresulteerd in stevig opgelopen waarderingen en sector breed ziet Sweco waarderingen nog licht verder oplopen in 2018. Met name bij grootschalige, operationele core infrastructuur met stabiele, lange termijn kasstromen (zoals gereguleerde nutsvoorzieningen) is de concurrentie onder kopers hoog. Tabel 2 geeft de aantrekkelijkheid van infrastructuurinvesteringen in 2018. Sweco ziet de beste kansen voor nieuwe beleggingen in de sectoren Transport, Sociale infrastructuur en Energie.

Door de sterke groei van infrastructuur debt kunnen infrastructuurinvesteerders ook in 2018 assets relatief gunstig herfinancieren. Dit zorgt voor een verdere optimalisatie van bestaande beleggingen. Sweco ziet infrastructuur debt bovendien als een goede ontwikkeling die ook een goede aanvulling kan zijn op de “fixed income” portefeuille voor institutionele beleggers.

2018: EEN JAAR VAN KANSEN EN WAAKZAAMHEID
Sweco ziet goede investeringskansen in 2018 voor zowel infrastructuur als vastgoed. Er is echter één economische parameter die een extra grote invloed kan hebben op totaalrendementen van real assets dit jaar, met name in de Verenigde Staten. Het renteniveau zal dit jaar verder normaliseren en kan een dempend effect op totaalrendementen hebben. Stijging van de risicovrije rentevoet kan dure real assets verhoudingsgewijs minder aantrekkelijk maken, met waardeverlies en bijbehorende exit risico’s tot gevolg. Waakzaamheid op de opgelopen waarderingen en een selectieve focus op nieuwe investeringen is daarom geboden voor investeerders in real assets.

Wij informeren u graag nader over toekomstbestendige investeringsstrategieën voor real assets, op basis van uw investment beliefs en huidige portefeuille. Omdat de rentestijging al langere tijd wordt verwacht (deze is momenteel extreem laag) en er bovendien geen schoksgewijze rentestijgingen verwacht worden, denkt Sweco dat het uiteindelijke negatieve effect binnen de perken zal blijven. Rendementen van real assets blijven dus aantrekkelijk!

Over Tjeerd Tromp
Tjeerd senior adviseur Capital Consultants bij Sweco. Hij is trekker van research en analist van buitenlandse beleggingen. Hiernaast houdt hij zich bezig met uitvoering van projecten, zoals het selecteren van nieuwe vastgoedbeleggingen en het opstellen van strategische plannen voor institutionele klanten.

Over Dave Dijkmans
Dave is consultant Infrastructuur bij Sweco. Hij is verantwoordelijk voor het portefeuillemanagement van infrastructuurbeleggingen. Dave houdt zich tevens bezig met het selecteren van nieuwe infrastructuurbeleggingen en het monitoren van de huidige beleggingen.

CONTACT
Tjeerd Tromp
Senior adviseur Capital Consultants Vastgoed
T: +31 6 51765757
E: tjeerd.tromp@sweco.nl

Dave Dijkmans
Consultant Infrastructuur
T: +31 6 55390032
E: dave.dijkmans@sweco.nl

MEER INFORMATIE

www.sweco.nl/capitalconsultants

Cookies

Onze website maakt gebruik van cookies. Wij gebruiken de informatie die we met behulp van cookies krijgen om te begrijpen hoe bezoekers onze site gebruiken en om verbeteringen door te voeren. Onze cookies slaan geen persoonlijke gegevens op. Als u niet wilt dat onze site cookies plaatst, kunt u ze in uw browser uitschakelen. U kunt dan nog steeds onze webste gebruiken.