Opinie - Cruciale rol voor gemeenten in het versneld aanjagen van het middenhuursegment

/siteassets/nieuws/nieuw.png

Opinie - Cruciale rol voor gemeenten in het versneld aanjagen van het middenhuursegment

20 maart 2018
Op 21 maart a.s. vinden de Nederlandse gemeenteraadsverkiezingen weer plaats. In bijna alle gemeenten kan er gestemd worden. Gezien de aanhoudende krapte op de woningmarkt, zijn veel ogen gericht op de gemeentelijke politieke plannen binnen het middenhuursegment. In dit artikel ga ik in op de belangrijkste discussiepunten van dit moment. De vraag die hierbij centraal staat is of de gemeentelijke politiek in staat is om een solide middenhuursegment tot stand te brengen, waarbij het aanjagen van versnellende maatregelen een cruciale rol speelt.

Door: Elisa Bontrop

Voor dit artikel heb ik een aantal gemeentelijke verkiezingsprogramma’s geraadpleegd. Een in het oog springend detail, is dat deze verkiezingsprogramma’s in voorkomende gevallen maanden geleden (al dan niet in conceptvorm) zijn gepubliceerd. Dit houdt in dat veel politieke partijen de definitieve aanbevelingen van de lokale Samenwerkingstafel niet hebben afgewacht. Daarnaast blijkt uit recente berichtgevingen, waaronder die van Elsevier, dat twee miljoen kiezers bij de aankomende gemeenteraadsverkiezingen naar verwachting hun stem uitbrengen op een lokale partij.

Er staat nogal wat op het spel. Om het aanbod binnen het middenhuursegment aan te kunnen jagen, spelen doorwrochte inzichten omtrent (buiten)stedelijk bouwen, innovatief denken, (over)regulering en grondbeleid een allesbepalende rol. Gezien de twee bovenstaande indicators/complicators, daarom de vraag: is de gemeentelijke politiek in staat deze complexe taak te beantwoorden én het middenhuursegment versneld tot stand te brengen?

GEMEENTELIJKE KINK IN DE KABEL
Uit het recente onderzoek van de Stec Groep komt de alarmerende conclusie naar voren dat het de gemeenten zijn die de komende jaren het aanbod in het middensegment niet kunnen bespoedigen. Ondanks de enorme omvang aan kapitaal wat beleggers op de plank hebben liggen en de initiatieven van de Samenwerkingstafel. Naast het gebrek aan vertrouwen in beleggers, ontbreekt het bij gemeenten nog weleens aan concreet beleid. Zo heeft de helft van de gemeenten nog geen beleid voor middenhuur en wil een kwart ook geen beleid maken. De gemeenten die wel beleid hebben, gebruiken relatief lichte maatregelen.

Overigens trekken beleggers al langer aan de bel over het gebrek aan vertrouwen en samenwerking met gemeenten. Voor het afgelopen jaar geldt alleen al voor Nederlandse pensioenfondsen dat zij 1,5 miljard niet kunnen investeren in Nederlandse huurwoningen. Voor dit jaar geven de ondervraagde Nederlandse en buitenlandse beleggers aan in totaal meer dan 7 miljard euro beschikbaar te hebben voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Een unicum en tegelijkertijd een belangrijk alarmsignaal richting de gemeentelijke politiek.

Zoals benoemd in een eerder verschenen artikel van Sweco, zijn het juist de beleggers die over de benodigde slag- en innovatiekracht beschikken om de Nederlandse middeldure huursector sneller en duurzaam op gang te brengen. Pakt de gemeentelijke politiek deze handschoen op door publiekelijk oog te hebben voor de onmiskenbare trekkersrol van beleggers door constructieve overlegstructuren te realiseren, zo min mogelijk regulering en een zo realistisch mogelijk grondbeleid toe te passen? Immers, dit is het momentum waar kennis en financiële middelen moeten samenkomen met gemeentelijke inzet. Er moet snel worden gehandeld.

CREATIEVE DENKERS BETREKKEN
Voor de totstandkoming van een solide middenhuursegment, is het allereerst belangrijk dat alle partijen op een constructieve wijze voor de lange termijn met elkaar samenwerken, en kúnnen samenwerken. Alle ketenpartners moeten op gelijkwaardige wijze hun input leveren en voor gemeenten is in dit kader een onmiskenbare verbindende rol weggelegd. In de gemeentelijke politiek is dit besef aanwezig, weliswaar wordt er op verschillende manieren gedacht hoe hier invulling aan te geven.

Zo wil GroenLinks in Utrecht met afspraken, regels, vergunningen, informatie en subsidies andere partijen op de woningmarkt in beweging krijgen. Deze partij wil dat gemeenten alleen samenwerken met ontwikkelaars die binding hebben met de omgeving en die van plan zijn projecten in eigendom te houden.

De Utrechtse fractie van het CDA streeft in dit kader voor een geïntensiveerd actieplan voor de middeldure huur waarbij investeerders actief benaderd worden. De ChristenUnie, ook in Utrecht, ziet een belangrijke oplossing in een nieuwe Woonvisie, in samenspraak met de betrokken stakeholders en in afstemming met de provincie en omliggende gemeenten.

In Rotterdam wil de SP plannen vanuit marktpartijen, corporaties en gemeenten laten beginnen met het opzetten van een bewonersplatform, om zo de wensen, ideeën en het draagvlak onder bewoners in het gebied te toetsen.

De Utrechtse en Bossche afdeling van de VVD gaan een stap verder en zijn voornemens om meer flexibiliteit in toegestane bestemmingen toe te staan, waardoor marktpartijen beter kunnen inspringen op veranderende (markt) omstandigheden. De VVD stelt zich op het standpunt dat de gemeenten open moeten staan voor goede initiatieven vanuit de markt, zodat een bijdrage geleverd kan worden aan de bouw van meer woningen en de beperking van exorbitante prijsstijgingen. Een gemeente moet bij nieuwe beleidsplannen kijken naar de bredere verbanden en creatieve denkers betrekken, aldus deze partij.

OPEN STAAN VOOR INNOVATIE
Door in meerdere of mindere mate open te staan voor innovatie vanuit de commerciële markt, wordt de eerste belangrijke stap richting een zelfstandige huurwoningmarkt gezet. In dit kader moet ervoor worden gewaakt dat de ruimte voor nieuwe initiatieven niet wordt ingeperkt. Commerciële marktpartijen moeten juist verleid worden om aangehaakt te blijven bij de oplossing van dit maatschappelijke probleem.

Gezien de enorme kapitaalstromen die vanuit institutionele beleggers uitgaan en de drive om verder op te schalen, moet hier nadrukkelijk oog voor zijn. Regels kunnen op zijn minst voorwaardenscheppend zijn, maar moeten niet als uitgangspunt gelden. Er kan alleen een goed functionerend middenhuursegment tot stand worden gebracht wanneer alle betrokken partijen zich voor de lange termijn betrokken en gemotiveerd voelen. Beperkende maatregelen, oftewel regulering, draagt een afschrikwekkende werking in zich mee, zo waarschuwt de markt. Daarnaast gaat er een vertragende werking van uit.

ROEP OM REGULERING NEEMT TOE
De druk om de middeldure huursector aan regulering te onderwerpen neemt in de gemeentelijke verkiezingsprogramma’s echter veel ruimte in. Zo wil GroenLinks in Utrecht dat de gemeente een actievere rol neemt in het reguleren van de woningmarkt. Volgens de partij is “meer markt” ook in de woningsector niet het antwoord. D66 in Amsterdam wil zelfs in overleg treden met Den Haag voor extra wettelijke regelgeving. Deze fractie ziet wel duidelijk verschil tussen de manier van exploiteren van particuliere woningverhuurders en institutionele beleggers.

De PvdA in Den Haag kondigt maatregelen aan om onder meer via nieuwe bestemmingsplannen de maandelijkse huurprijzen tussen de € 700 - € 1000 te houden. De VVD daarentegen stelt in zijn Utrechtse verkiezingsprogramma dat wie investeert, daar ook aan mag verdienen en dat de gemeente terughoudend dient te zijn met (verregaande) marktinterventies en moet opereren binnen landelijke regelgeving.

De roep om (meer) regulering in de gemeentelijke politiek, wordt ook in het hiervoor aangehaalde onderzoek van de Stec Groep nog eens onderstreept. Het zijn de G4/G32- gemeenten, die juist een enorme vraag van beleggers ervaren, die de markt vooral proberen te reguleren. Tegelijkertijd heeft de Stec Groep geconstateerd dat 62% van de onderzochte gemeenten hun top-5 van beleggers niet kent.

Aangezien regulering van middenhuur voor beleggers een mogelijk risico met zich meebrengt, moet hier heel zorgvuldig naar worden gekeken en over worden gesproken. Dit neemt niet weg dat er over gesproken moét worden, omdat alle oplossingen te allen tijde bespreekbaar moeten zijn. Maar dan wel met dien te verstande dat mogelijke risico’s voor de markt worden belicht én, indien aanwezig, worden onderkend. De roep om (meer) regulering betekent logischerwijs meer regels waardoor er minder snelheid kan worden gemaakt. Omdat de wens om regulering voor een deel voortkomt uit het wantrouwen dat jegens beleggers wordt gekoesterd, is de totstandkoming van (meer) vertrouwen in de markt noodzakelijk.

Zoals in een eerder artikel betoogd , ligt de oplossing in het tot stand brengen van vertrouwen in de markt bijvoorbeeld doordat beleggers comfort bieden aan gemeenten door overwinst, behaald in succesvolle tijden met enorme vraag en weinig aanbod, te herinvesteren in de lokale huurwoningmarkt. Op deze blijft het lokale innovatieniveau op peil en worden langetermijn commitments gewaarborgd. Met andere woorden, de totstandkoming van goede vertrouwensbanden met de andere stakeholders zou een belangrijke pijler moeten zijn de huidige politieke discussie. De insteek van de PvdA in Utrecht in een recentelijk opiniestuk in Het Financieele Dagblad, waarin beleggers negatief over één kam worden geschoren, is dan ook duidelijk niet de weg.

REGULERING GRONDBELEID
Nu de marktpartijen elkaar in toenemende mate weten te vinden, lijkt er in voorkomende gevallen nog moeilijk te worden doorgepakt. Zeker wanneer potentiële bouwlocaties in een tender in de markt worden uitgezet en selectie plaatsvindt op basis van de grondwaarde. Deze gang van zaken heeft als reëel risico dat de realisatie van middeldure huurwoningen achterblijft.

In de gemeentelijke verkiezingsprogramma’s blijft dit thema dan ook niet onaangeroerd. De VVD in Utrecht stelt dat de gemeente in de private sector betaalbare woningen kan garanderen door bij de uitgifte van nieuwe gronden of bestemmingen prijs en kwaliteitsafspraken te maken met ontwikkelaars en die mee te nemen in haar keuzes. Het CDA in Amsterdam ziet in de verlaging van grondprijzen een goede gemeentelijke maatregel voor de aanwas van voldoende gezinswoningen. GroenLinks in Utrecht wil dat de gemeente weer actiever grondbeleid gaat voeren en mogelijk grond gaat aankopen. Niet om mee te speculeren, maar om mee te sturen op de woningmarkt.

D66 in Amsterdam wil met ontwikkelaars afspreken dat huren in het middensegment blijven en ter compensatie worden ontwikkelaars voor de lagere inkomsten gecompenseerd middels korting op de grondprijs. Daarnaast wil deze partij de bouwproductie versnellen door onder andere procedures voor transformaties en tenders te versimpelen, minder gedetailleerde stedenbouwkundige plannen te maken en meer ruimte te geven aan kleine ontwikkelaars.

VERDICHTING EN/OF UITBREIDING
Zoals bekend, behaalde minister Ollongren recentelijk de headlines door keihard te stellen dat het gemeenten aan lef en ambitie ontbreekt. Zij zoomde hierbij in op de reeds lopende gemeentelijke discussie om niet aan de groene randen van steden en plaatsen te bouwen, maar de focus te houden op de (door het Rijk te subsidiëren) mogelijkheden in de bebouwde kom. Conform het landelijke standpunt van D66 wil Ollongren dat er aandacht blijft voor binnenstedelijke bouw. Tegelijkertijd pleit zij er bij gemeenten ook voor een focus op bouwen in het groen om de aanwas van middeldure huurwoningen aan te jagen.

Vooralsnog blijven de (onderzochte) gemeentelijke verkiezingsprogramma’s van D66 de focus behouden op een streven naar “verdichting en niet voor uitbreiding” met het oog op het behoud van groen in en om de steden. Om dit te bewerkstelligen moeten leegstaande kantoorpanden en bedrijventerreinen op grotere schaal worden omgebouwd tot woningen. Ook andere fracties, zoals GroenLinks in Utrecht,-Partij voor de Dieren, ChristenUnie-SGP en DENK in Rotterdam, pleiten hiervoor.

De Amsterdamse fractie van D66 ziet genoeg mogelijkheden voor de bouw van woningen op bestaande locaties in de stad en op nieuwe bouwrijp te maken grond langs (spoor)wegen, op verouderde haven- en industrieterreinen en op plekken direct rond te stad. Ook deze fractie staat niet negatief tegenover uitbreiding, maar acht bebouwing niet wenselijk op plekken met grote waarde op het gebied van natuur, landschap en groen. Tegelijkertijd wordt er ook gepleit voor een verruiming van de bouwambities van omliggende gemeenten.

Ook volgens D66 in ’s-Hertogenbosch liggen binnen de huidige grenzen van de woonkernen nog veel mogelijkheden om te bouwen. De partij plaatst hierbij wel het voorbehoud dat wanneer de druk op de woningmarkt in ’s-Hertogenbosch de komende jaren blijft toenemen, dat een heroverweging noodzakelijk kan zijn. De partij wil met urgentie onderzoeken waar en op welke wijze de komende jaren de stad verantwoord kan groeien en lijkt hiermee gehoor te geven aan de hiervoor genoemde oproep van minister Ollongren. 

De Utrechtse PVV heeft een afwijkende visie ten opzichte van de concullega’s en stelt dat binnenstedelijk bouwen veelal niet voldoet aan de woonwensen van de huidige woonconsument en dat volgepropte steden slecht zijn voor de leefbaarheid en de veiligheid in de stad. Volgens de PVV is “de rol van de Provincie er een van faciliteren door middel van het opstellen van de structuurvisie en de ruimtelijke verordening en niet om selectief zo maar wat projecten (deels) te subsidiëren”. Echter, de partij stelt ook zich niet te zullen verzetten tegen het realiseren van woningen buiten “de rode contouren in de Provincie” als het duidelijk is dat aan alternatieven grotere bezwaren kleven. 

De Groenen in Amsterdam gaan in hun verkiezingsprogramma niet specifiek in op het middenhuursegment, maar pleiten wel voor een “openruimteheffing” die ervoor moet zorgen dat bouwen in de open ruimte niet langer goedkoper is dan bouwen in het stedelijk gebied. Deze partij gaat nog een stap verder door te stellen dat wanneer gemeenten beperkt kunnen uitbreiden vanwege ruimtelijke overwegingen, ze de instroom van mensen van buiten moeten kunnen beperken door een voorwaarde van economische of maatschappelijke binding te stellen.

FOCUS OP INNOVATIEVE OPLOSSINGEN
Uiteraard is het belangrijk dat er geen sprake van verspilling is, ook niet wanneer het gaat om het aanjagen van de huurwoningproductie. Het is ook belangrijk dat er aanhoudend aandacht blijft voor deze vorm van verduurzaming. Het streven van de gemeentelijke politiek om niet (te veel) in het groen te bouwen is bewonderenswaardig. Echter, er moeten wel levensvatbare alternatieven ter tafel komen die snel kunnen worden ingezet. 

Aangezien er in de verkiezingsprogramma’s voor de aankomende gemeenteraadsverkiezingen er nauwelijks een focus is op innovatieve oplossingen, baart dit zorgen. Aangezien de markt in toenemende mate te maken krijgt met ingewikkeldere casussen, zoals met betrekking tot het (buiten)stedelijk bouwen, moet er sterk voor gewaakt worden dat de benodigde snelheid binnen het middenhuursegment wordt gewaarborgd. 

CONCLUSIE
Anno 2018 staat de gehele keten voor een enorme uitdaging. De uit het lood hangende disbalans binnen het middenhuursegment moet worden rechtgetrokken, waarbij de belangen van álle stakeholders in het oog moeten worden gehouden. Het momentum om gezamenlijk het woningtekort aan te pakken is nú. De interesse die (inter)nationale beleggers in de Nederlandse woningmarkt hebben biedt unieke kansen. 

Hoe de gemeentelijke politiek het toekomstig middenhuursegment precies voor zich ziet, en belangrijker nog- de weg daarnaartoe, blijft echter nog ongewis. Daarnaast brengt de opmars van lokale politieke partijen een mate van onzekerheid met zich mee. Dit neemt weg dat ook de gevestigde politieke partijen de sleutel tot succes ook nog niet hebben gevonden. Aangezien er in deze verkiezingsprogramma’s over het algemeen beperkte (inhoudelijke) aandacht is voor de huurwoningmarkt, kan dit ervoor zorgen dat de benodigde versnelling achterblijft. 

De totstandkoming van een solide middenhuursector blijkt opnieuw geen politiek, maar een marktissue te zijn. In de landelijke verkiezingsstrijd bleek dit al en ook gemeentelijk niveau wordt dit opnieuw bevestigd. Gezien de complexheid van dit beleidsdossier is het dan ook niet meer dan logisch dat de politiek zijn handen hier niet aan wil branden. 

Tot op heden blijkt dat stakeholders elkaar op het verkeerde beleidsniveau aanspreken en dat zowel de belegger als de overheid nog verder moet innoveren. Creatieve oplossingen op een zo lokaal mogelijk niveau bieden echter wél de oplossing. Pas dan is een goede afstemming van de belangen een haalbare kaart en is versnelling mogelijk. Wanneer hier toch op wordt vastgelopen, kunnen gemeenten zich wenden tot adviesbureaus die innovatief denken tot een vast onderdeel van de business hebben gemaakt. 

Sweco is zowel een advies- als ingenieursbureau die het middenhuursegment aan de broodnodige innovatieve vooruitgang kan helpen. Samen zijn wij in staat tot het vinden van de passende sleutel op locatieniveau, en daarmee een win-win situatie voor alle partijen. 

Over Elisa Bontrop
Elisa is adviseur Capital Consultants bij Sweco. Zij houdt zich bezig met het analyseren van nationale ontwikkelingen in de vastgoedbeleggingsmarkt. Het duiden van de ontwikkelingen in de Nederlandse winkelmarkt en de Nederlandse middeldure huursector is haar specialisatie.

MEER WETEN
Wilt u met Elisa gedachten uitwisselen over dit onderwerp? Neem dan contact met haar op.

CONTACT
Drs. Elisa Bontrop
Adviseur Capital Consultants
T: +31 6 511 046 26
E: elisa.bontrop@sweco.nl

MEER INFORMATIE
Capital Consultants
Artikel met bronvermelding

Cookies

Onze website maakt gebruik van cookies. Wij gebruiken de informatie die we met behulp van cookies krijgen om te begrijpen hoe bezoekers onze site gebruiken en om verbeteringen door te voeren. Onze cookies slaan geen persoonlijke gegevens op. Als u niet wilt dat onze site cookies plaatst, kunt u ze in uw browser uitschakelen. U kunt dan nog steeds onze webste gebruiken.