Evolutie in de Nederlandse winkel(beleggings)markt: vechten om het recht op voortbestaan

Evolutie in de Nederlandse winkel(beleggings)markt: vechten om het recht op voortbestaan

30 mei 2017
De afgelopen jaren heeft de Nederlandse winkelmarkt ingrijpende ontwikkelingen doorgemaakt. Tot op de dag van vandaag is er een shake-out gaande van winkelformules. Dit gaat uiteraard tegelijkertijd op voor de winkelgebieden. Zowel tussen binnensteden als tussen winkelcentra is er een ware struggle for life gaande. Het creëren van een toekomstbestendige winkelvastgoedportefeuille, daar draait het nu allemaal om.

Alleen de winkelgebieden die de fitness-test weten te doorstaan zijn interessant voor de grote institutionele buitenlandse beleggers en investeerders. De belangen zijn groot, er moet blijvend dividend worden gegenereerd; hierin falen staat dus eigenlijk gelijk aan uitsterven. Het is dus van levensbelang dat winkelbeleggingsfondsen zich alleen op het beste vastgoed richten. Deze fondsen zijn daarom voortdurend druk in de weer met het aanpassen en/of het bijschaven van hun strategische langetermijnvisie en hun overlevingsstrategie. Het recht van de sterksten zal ook hier geldend zijn.

DUIDELIJKE MARKTVISIE
Sweco ontwikkelde op basis van haar uitgebreide research in de Nederlandse winkelbeleggingsmarkt en haar jarenlange ervaring als adviesbureau voor (inter-)nationale winkelbeleggingsfondsen een duidelijke marktvisie. We zijn ook in staat deze visie gedetailleerd op de portefeuille van de Nederlandse non-listed retailfondsen te leggen. We constateren verschillen in de toekomstbestendigheid tussen de winkelbeleggingsportefeuilles en tussen de verschillende Nederlandse fondsmanagers. In dit artikel willen we beleggers erop wijzen dat potentiële investeerders écht iets te kiezen hebben.

VERBETERING FUNDAMENT
De faillissementen waar het Nederlandse winkellandschap de afgelopen tijd mee te maken heeft gehad, moeten worden opgevat als een sterke verbetering van het fundament van deze vastgoedsector. Inherent aan deze faillissementen is het afscheid nemen van slecht functionerende formules die als een spaak in het wiel de vooruitgang tegenhouden. Om Nederland als investeringsland voor winkelvastgoed opnieuw interessant te maken, waren deze faillissementen zelfs noodzakelijk.

OPTIMALISATIE WINKELVASTGOED
De verdere optimalisatie van het Nederlandse winkelvastgoed zal ook de komende jaren nog voortduren, zo is de verwachting. Het opvullen van leegstand blijft een uitdaging, ook weer met de meest recente berichtgevingen over de sluiting van 100 Blokker-winkels op het netvlies. Daarnaast verwachten we dat ook supermarktbeleggingen niet gevrijwaard zullen blijven van vernieuwingen binnen het winkellandschap, waarbij de focus vooral gelegd zal worden op de omvang (i.e. vloeroppervlakten) ten opzichte van het verzorgingsgebied van de supermarkten.

CORE-WINKELBELEGGINGEN BELANGRIJKER
De logische vraag luidt uiteraard waar winkelgebieden aan moeten voldoen om succesvol te kunnen voortbestaan. Het antwoord op deze vraag is niet eenduidig te geven, niet in de laatste plaats vanwege de enorme complexiteit van dit vraagstuk. Het uitgangspunt is altijd dat een goede vastgoedbelegging zich eigenlijk altijd in de categorie core(1) moet bevinden. Dit gaat op voor winkelpanden in zowel de binnensteden als in dominante winkelcentra. Uiteraard bevinden de core-beleggingen zich hier op de drukste gedeelten van de winkelstraten. Wij stellen dat de top 15 van grootste winkelsteden op koopkracht kunnen worden bepaald. In deze steden zijn de meeste winkelbeleggingen aan te duiden als een core-belegging. Dit neemt niet weg dat daarbuiten ook goede winkellocaties te benoemen zijn, mits het verzorgingsgebied krachtig is.

blobid0.png
Grafiek: Sweco heeft alle Nederlandse winkelbeleggingsportefeuilles (in zijn totaliteit) afgezet tegen haar eigen marktvisie. Uit bovenstaande grafiek blijkt dat er grote verschillen bestaan in de kwaliteit van de beleggingen van deze fondsen. Dit heeft zijn weerslag op de toekomstbestendigheid van deze portefeuilles.

DOMINANTE WINKELCENTRA
Dominante winkelcentra hebben een groot en stabiel verzorgingsgebied en hebben de consument sfeer en beleving te bieden. Dit houdt in dat de winkelcentra verzorgd en up-to-date moeten zijn, over voldoende parkeerplaatsen moeten beschikken én consumenten moeten kunnen verleiden hun verblijfsduur te verlengen door een goed aanbod van horecagelegenheden en modisch- en cadeau shoppen. Daarnaast achten we het van vitaal belang dat deze winkelcentra over tenminste twee supermarkten beschikken, idealiter verspreid over het winkelgebied.

ACHTERBLIJVENDE WINKELGEBIEDEN
De winkelgebieden die hierin achterblijven, zullen het niet redden. Deze winkelgebieden zijn dan ook niet interessant voor beleggers met een focus op de langere termijn. Leegstand, die logisch volgt op een onvoldoende groot verzorgingsgebied en/of te laag kwaliteitsniveau, zorgt voor een afwaardering van het vastgoed. We verwachten dat minder interessant vastgoed de komende tijd nog wel kan rekenen op interesse van private equity investeerders, maar dat levensvatbaarheid dan ook gepaard gaat met forse additionele investeringen.

INVESTERINGEN BLIJVEN INTERESSANT
We concluderen dat investeringen in winkels nog steeds interessant zijn, zeker met een bruto rendementsperspectief van 7% dat alle fondsmanagers afgeven. Locatiekwaliteit en huurderszekerheid zijn daarbij van essentieel belang. Voor supermarkten geldt dat de vloeroppervlakten de laatste jaren steeds meer zijn toegenomen. We verwachten dat er steeds meer nieuwe supermarktconcepten zullen ontstaan die zich in toenemende mate zullen richten op snelle klanten en kant-en-klaarproducten. De concurrentie met online-winkelen zal in dit segment toenemen en haar invloed hebben op de omvang van supermarkten. De polarisatie op de Nederlandse winkelmarkt is dan ook nog lang niet ten einde.  

STABIEL KERNLAND
Sweco verwacht dat Nederland de komende jaren op veel belangstelling van zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers kan rekenen. Nu ons land zich na een jarenlange crisis in toenemende mate als stabiel kernland weet te positioneren, gaat dit zeker ook op voor de Nederlandse winkelbeleggingsmarkt. De verscherping van de polarisatie tussen core winkelvastgoed en minder toekomstbestendig vastgoed (die worden geclassificeerd als core+ en value added(2), zie ook de grafiek) zal nog verder toenemen. Op termijn zet dit nog meer druk op de prijzen en de portefeuillerendementen, maar op dit moment zijn vraag en aanbod al in grote disbalans. Winkelbeleggingsfondsen die te laat een draai hebben gemaakt, zien dit terug in hun directe en indirecte rendementen. Er staan ons dus nog spannende en interessante tijden te wachten.

NIEUWE BELEGGINGSMOGELIJKHEDEN
Sweco is onder andere gespecialiseerd in het volgen en voorspellen van de ontwikkelingen binnen de Nederlandse winkelbeleggingsmarkt. Inherent aan deze expertise is dat we alle non-listed winkelfondsen nauwgezet in kaart hebben. Door deze gedetailleerde kennis zijn we in staat de toekomstbestendigheid van deze fondsen met een zo groot mogelijke precisie te beoordelen voor onze klanten. Met andere woorden, we weten wat er te kiezen valt binnen deze dynamische en tegelijkertijd vernieuwende winkelbeleggingsmarkt.

Is uw interesse gewekt? Onze adviseurs komen graag met u in contact. Neem contact met ons op of ontmoet ons op de PROVADA (van 30 mei t/m 1 juni in de RAI Amsterdam). U kunt ons vinden in hal 12, direct naast het PROVADA Forum 1 en het DGBC Plein.

CONTACT
Sebastiaan Kho
Adviseur Capital Consultant
T +31 6 104 688 22
sebastiaan.kho@sweco.nl

Robert Mackaaij
Adviseur Capital Consultant
T +31 6 539 480 85
E robert.mackaaij@sweco.nl 

Noten
1 De belangrijke voorwaarden van een core-beleggingsportefeuille zijn: hoge kwaliteit vastgoed op A-locaties, goede mate van diversiteit (=risicospreiding), relatief makkelijk verhuurbaar, geringe mate van leverage en een lage volatiliteit in waarde.

2 Core+ en Value added beleggingsstijlen zijn meer risicovol en naar de inzichten van SCC, als minder of niet toekomstbestendig te duiden.

 

Cookies

Onze website maakt gebruik van cookies. Wij gebruiken de informatie die we met behulp van cookies krijgen om te begrijpen hoe bezoekers onze site gebruiken en om verbeteringen door te voeren. Onze cookies slaan geen persoonlijke gegevens op. Als u niet wilt dat onze site cookies plaatst, kunt u ze in uw browser uitschakelen. U kunt dan nog steeds onze webste gebruiken.