2017 is wederom het jaar van de real assets

2017 is wederom het jaar van de real assets

13 januari 2017
Met een rendementsverwachting van gemiddeld 8% belooft het jaar 2017 wederom een goed jaar te worden voor beleggers in real assets, zoals vastgoed en infrastructuur. Sweco ziet dat de allocatie naar real assets bij institutionele beleggers verder wordt uitgebreid naar 20% als gevolg van de goede vooruitzichten.

VASTGOED
In 2017 verwacht Sweco dat de positieve rendementscyclus voor vastgoed wordt verlengd. Het gemiddelde  totaalrendement voor vastgoed is naar verwachting iets lager dan in 2016. Vastgoedrendementen blijven echter in het huidige ‘low yield’ beleggingsklimaat aantrekkelijk in 2017 met gemiddeld 8%. Waar krijgen vastgoedbeleggers in 2017 mee te maken en welke deelmarkten bieden de meest aantrekkelijke vastgoedrendementen?  

Volgens Tjeerd Tromp, capital consultant bij Sweco, is er vanuit de research gezien een net iets beter perspectief voor Europa dan de Verenigde Staten. Binnen Europa zijn de verschillen wel groter, waarbij Nederland een goede marktperformer zal zijn en Frankrijk en Spanje als outperformers worden gezien. Het Verenigd Koninkrijk zal naar verwachting een lagere performance kennen als gevolg van onzekerheid door de Brexit.

In Europa, inclusief Nederland, zullen met name de bedrijfsruimten, kantoren en woningen het goed doen als gevolg van de aantrekkende economie. De winkelmarkt heeft te maken met structurele tegenwind die effect heeft op het verwachte rendement. Dit wordt met name veroorzaakt door de verkleining van het prime winkelgebied en de resulterende groei van het secundaire segment, waar huren lager en leegstand hoger zijn.

Tabel 1

Amerikaanse vastgoedrendementen doen in 2017 wederom een stapje terug. Sinds het piekjaar 2015 (totaalrendement: 12,7%) blijven de rendementen wel aantrekkelijk. Sommige deelmarkten en deelsectoren zijn ver in de vastgoedcyclus, zoals bijvoorbeeld appartementen in de top 10 steden, maar er is geen reden om hier extra neerwaartse risico´s op korte termijn voor te verwachten. Ook in de Verenigde Staten zijn het bedrijfsruimten en kantoren waar de beste rendementsvooruitzichten voor zijn, maar zoals vermeld zullen rendementen wel lager liggen dan de afgelopen drie jaar het geval is geweest. 

INFRASTRUCTUUR
Evenals voor vastgoed wordt voor infrastructuur in 2017 ook een gemiddeld rendement verwacht van circa 8%. Volgens capital consultant Dave Dijkmans van Sweco zullen de indirecte rendementen die de afgelopen jaren zorgden voor rendementen in de dubbele cijfers verdwijnen als gevolg van stabiliserende rente. Daarnaast is er een ontwikkeling gaande waarbij er minder leverage gebruikt zal gaan worden op de core infrastructuur assets. Ook zonder leverage zijn er infrastructurele beleggingen in bijvoorbeeld windparken, met een IRR van tegen de 10%.

De infrastructuurmarkt kent verschillende sectoren. Voor de verschillende sectoren worden verschillende rendementen verwacht. Onderstaande tabel geeft de relatieve aantrekkelijkheid aan voor 2017.

Tabel 2

Is het nu wel het juiste moment om in infrastructuur te stappen? De hoge rendementen van de afgelopen jaren zullen wellicht niet meer behaald worden, maar de risico’s van een relatief nieuwe assetklasse zonder trackrecord zijn ook afgenomen, waarbij er lagere fees tot stand zijn gekomen evenals een lagere leverage. Daarnaast is er een goede pijplijn aan interessante projecten voor beleggers, die ook een betere bescherming kunnen bieden tegen een stijgende inflatie. Dat maakt de beleggingscategorie aantrekkelijk zowel voor nieuwe beleggers om in te stappen als voor beleggers die reeds beleggen in infrastructuur en verder willen uitbreiden.

REAL ASSETS EN DE POLITIEKE AGENDA
Zowel in Europa als de Verenigde Staten besteedt de pers veel aandacht aan de politieke invloed op zowel de vastgoed- als de infrastructuurbeleggingen. Dit wordt in 2017 versterkt door de komende verkiezingen in sommige Europese landen waaronder in Nederland en Frankrijk, maar ook de effecten van de nieuwe president in de Verenigde Staten en ontwikkelingen rondom Brexit.

Vooralsnog verwachten we weinig negatieve impact van de politieke agenda op de real assets. Voor duurzame energie neemt het politieke risico de komende jaren verder af. Politiek is steeds minder belangrijk nu de technologie van de ‘renewables’ de traditionele energiebronnen heeft ingehaald. Er zijn nieuwe projecten waarbij de duurzame energie goedkoper is dan de traditionele energie. Sweco verwacht dat er in 2017 een wereldwijde omslag zal plaatsvinden, waarbij duurzame energie de goedkoopste vorm van energie gaat worden in de meeste delen van de wereld. Hierdoor zal de wereldwijde energietransitie, economisch gedreven, in een stroomversnelling komen.

Daarnaast is er door de veranderingen in de politiek en de ontwikkelingen in de maatschappij een toenemende vraag naar impactinvestment. Dat kan nieuwe kansen bieden voor duurzame beleggingen in real assets. Er zijn steeds meer nichefondsen in de markt met ervaring en een trackrecord. Hierdoor zijn er volop goede beleggingsmogelijkheden die interessant zijn voor pensioenfondsen. De beleggingen richten zich met name op duurzame energie in de vorm van windenergie, zonne-energie en energie op basis van biomassa, maar ook voor zorgvastgoed (‘alternatief’ vastgoed). Deze assets zorgen bovendien voor een stabiel direct rendement op lange termijn wat uitstekend aansluit op de vraag van beleggers.

CONTACT
Norbert Bol
Directeur Capital Consultants
T +31 88 811 42 19
E norbert.bol@sweco.nl

MEER INFORMATIE
Capital Consultants

Cookies

Onze website maakt gebruik van cookies. Wij gebruiken de informatie die we met behulp van cookies krijgen om te begrijpen hoe bezoekers onze site gebruiken en om verbeteringen door te voeren. Onze cookies slaan geen persoonlijke gegevens op. Als u niet wilt dat onze site cookies plaatst, kunt u ze in uw browser uitschakelen. U kunt dan nog steeds onze webste gebruiken.