Nederlandse woningen worden steeds duurder: moet u zich zorgen maken?

De Nederlandse woningmarkt is niet uit het nieuws weg te slaan. Met name in de grote stedelijke gebieden in Nederland wordt record op record gebroken, zowel op de koop- als de huurwoningenmarkt. Prijzen zijn spectaculair gestegen; de gemiddelde prijs van een koopwoning in Amsterdam werd het afgelopen jaar 22% duurder. Zijn de hoge prijsstijgingen van koopwoningen houdbaar? Moeten woningbeleggers zich zorgen maken, gegeven het verband tussen de huur- en de koopwoningmarkt? Is er een parallel met de jaren 70? Toen leidde de combinatie van snel gestegen woningwaarden en een snel opgelopen hypotheekrente tot een algehele economische correctie.

Tekorten aan zowel huur- als koopwoningen lopen op en meerdere stedelijke markten (met name Amsterdam) raken uit balans door een mismatch tussen vraag en aanbod. In de regio Amsterdam is sprake van een aanhoudend tekort de komende jaren. Met name voor middeldure huurwoningen schiet het  bouwvolume in de stad tekort om te voldoen aan de vraag. Starters kunnen door de hoge prijzen steeds moeilijker een woning kopen. Op de koopmarkt doen zich knotsgekke situaties voor waarbij potentiële kopers boven de vraagprijs bieden terwijl op de markt voor huurwoningen de wachtlijsten alsmaar langer worden. De DNB (De Nederlandse Bank) blijft van mening dat Nederlanders een ongezond hoge hypotheekschuld hebben. Ondertussen jaagt de huizenmarkt de economie aan (veel grotere consumentenuitgaven zijn woning-georiënteerd) en stijgen de hypotheekrentes weer langzaam.

Gezien de bovengenoemde uitschieters op de woningmarkt doemen vergelijkingen op met de jaren 70. In de jaren 1972-1978 stegen de woningprijzen met gemiddeld 20% per jaar. Toen in 1979 de rente sterk begon te stijgen, werden woningen onbetaalbaar en begonnen de woningprijzen te dalen. Door een combinatie van een kopersstaking (wie gaat er kopen in een dalende markt?) en dalend consumentenvertrouwen werd het effect versterkt. Uiteindelijk daalden de woningprijzen snel, steeg de hypotheekrente naar 14% en leidde de huizenmarktcrisis een algehele economische crisis in.   

Sweco denkt dat een kans op een herhaling van het jaren 70 scenario op korte termijn gering is. Naast het feit dat de situatie in die tijd een stuk extremer was (zowel prijsstijgingen als renteniveaus) zijn andere argumenten om niet direct een marktcorrectie te verwachten: 

1. De kans dat de hypotheekrente snel oploopt is klein. De rentevoet voor alle hypotheekvormen is iets opgelopen de afgelopen weken. Dit is eerder een normalisering van de hypotheekrente, waarbij de markt zich corrigeert voor een onnatuurlijk laag renteniveau. Banken verwachten dat de korte (variabele) hypotheekrente stabiel blijft, mede op basis van het beleid van de ECB. De lange hypotheekrente (1 jaar vast of langer) zal naar verwachting licht verder stijgen. Er lijkt daarom geen sprake te zijn van een trendbreuk waarbij de hypotheekrente sterk stijgt.

2. De urbanisatietrend zet onverminderd voort. Steeds meer mensen willen in een stad wonen, waardoor de vraag naar urbane woningen onverminderd hoog zal blijven. Sweco denkt dan ook dat urbanisatie de centrale trend is voor vastgoedbeleggingen.

Een licht oplopende hypotheekrente kan een eerste aanzet zijn in het dempen van snel oplopende koopwoningprijzen. De koopmarkt heeft baat bij aanvullende wetgeving om nog meer demping aan te brengen. Nieuwe wetgeving kan afkoeling van de koopmarkt c.q. een minder snelle stijging van huizenprijzen in de hotspots veroorzaken. Een heldere maatregel is het verlagen van de LTV (Loan to Value, ofwel schuld ten opzichte van woningwaarde) naar 90%, wat betekent dat kopers 10% eigen vermogen moeten inleggen bij het kopen van een huis.

Momenteel is in Nederland nog een hypothecaire financiering van 100% van de vraagprijs mogelijk. Een consequentie van deze maatregel is dat voor plekken waar de huizenmarkt minder hersteld is er een nadelig effect kan zijn; de drempel om te kopen wordt hiermee verhoogd. De licht opgelopen hypotheekrente zal de snelle groei in huizenprijzen dempen. In de visie van Sweco ontketent het vooralsnog geen correctie van de woningmarkt, en alle mogelijke gevolgen waarmee dit gepaard kan gaan. De overheid kan door wetgeving in te voeren, die een meer reële LTV voor koopwoningen vereist, wat meer kalmte en verdere demping van groei in huizenprijzen zal brengen. Als bijeffect heeft deze mogelijk nieuwe wet dat de huurmarkt een duwtje in de rug zal krijgen.

Voor veel beleggers in Nederlandse woningfondsen worden 2016 en 2017 uitstekende jaren. Voor beide jaren worden hoge totaalrendementen verwacht. De huidige woningmarkt is dynamisch en het is moeilijk om te prognosticeren wanneer de snelle groeicurve van de woningmarkt weer afbuigt; woningbeleggers moeten daarom alert blijven. Sweco is overtuigd van de Nederlandse woningmarkt als toekomstbestendige institutionele beleggingscategorie, met langjarige stabiele (directe) rendementen. Wij adviseren daarom om gewogen hierin belegd te blijven. 

CONTACT
Tjeerd Tromp
Senior adviseur
T 06 51 76 57 57
E tjeerd.tromp@sweco.nl

MEER INFORMATIE
Finance en beleggingen