Column: Middeldure huur vraagt om innovatie in plaats van regulatie

De Tweede Kamerverkiezingen van 15 maart jl. behoren alweer een aantal maanden tot het verleden en de verkiezingsuitslag heeft gezorgd voor een grote complexiteit bij het vormen van een nieuwe regering. Ook al was het brengen van verlichting op de Nederlandse huurwoningmarkt geen groot thema ten tijde van de verkiezingsstrijd, inmiddels is de maatschappelijke roep om daadkrachtig politiek optreden groter dan ooit. De betrokken partijen willen wel, maar kunnen niet goed doorpakken, zo lijkt het. Wij pleiten in dit kader voor méér innovatief handelen. Dit levert meer op dan nadruk blijven leggen op politiek optreden.

Door Norbert Bol en Elisa Bontrop

TUSSEN WAL EN HET SCHIP
De roep om middeldure huurwoningen wordt alsmaar groter. Met name starters vallen steeds vaker tussen wal en het schip bij het vinden van zelfstandige woonruimte. Maar ook de gewraakte “scheefwoners” die de huur van een sociale huurwoning ontgroeit zijn, kunnen doorgaans moeilijk doorstromen.

Inmiddels worden door heel Nederland initiatieven opgestart waarbij gemeenten, ontwikkelaars en beleggers met elkaar in contact komen om de mogelijkheden (en kansen) van nieuwbouw in het middeldure huursegment te onderzoeken. Het initiatief van de Samenwerkingstafel, in het leven geroepen door ons laatste missionaire kabinet, is hiervan wellicht het meest bekend. Inmiddels weten veel partijen elkaar te vinden, maar tot daadkrachtige oplossingen heeft dit nog niet geleid. Daarvoor zit men nog teveel in een afwachtende houding richting het aankomende kabinet.

HAND IN EIGEN BOEZEM
De crisis wordt als belangrijke schuldige aangewezen voor het feit dat er de afgelopen jaren te weinig is gebouwd om aan de alsmaar toenemende woningvraag binnen de middeldure huursector te voldoen. De woningen die wél werden gebouwd waren bedoeld voor de financieel meer aantrekkelijke koopsector.

Gemeenten, ontwikkelaars, sociale en commerciële verhuurders en beleggers hadden er ook voor kunnen kiezen zich te focussen op voldoende aanwas van huurwoningen. Zeker gezien de relatief lage rente en de dalende aannemersprijzen hadden deze partijen hun ketenverantwoordelijkheid kunnen pakken. In plaats van maatschappelijke keuzes te maken voor de lange(re) termijn, werd er te veel op kostenbesparing gefocust.

COMMERCIËLE AGENDA GEMEENTEN
Een onderzoek van economisch adviesbureau Stec Groep zorgde vorig jaar voor veel ophef, ook onder Nederlandse beleggers. Gemeenten bleken er een commerciële agenda op na te houden door vooral grond uit te geven voor koopwoningen, omdat zij daar 5 tot 20% meer geld voor krijgen ten opzichte van het uitgeven van grond ten behoeve van de bouw van huurwoningen (FD, 20 mei 2016).

Het onderzoek toonde aan dat er niet of nauwelijks ingespeeld werd op de hervormingen binnen de Nederlandse huurwoningmarkt, reeds ingezet door kabinet Rutte I. Van de 105 gemeenten die aan het onderzoek meewerkten, stelde slechts 10% van de gemeenten bij de uitgifte van grond de eis dat er vrijesectorhuurwoningen moesten worden gebouwd. Daarnaast zette slechts 17% van de gemeenten het middel van lagere grondprijzen in om de bouwproductie van vrijesectorhuurwoningen te stimuleren (Stec Groep, 2016).

De maatschappelijke rol van gemeenten om voor voldoende woongelegenheid te zorgen voor diegenen die niet in aanmerking wilden of konden komen voor koopwoning, leek van ondergeschikt belang aan de commerciële agenda. Uiteraard kan men de gemeenten als enige schuldige aanwijzen, maar dat is niet juist. De algehele samenwerking én innovatiekracht van alle ketenpartners ontbrak jammerlijk en daarom verkeert de Nederlandse middeldure huursector nu in een ogenschijnlijke patstelling.

ALARMBELLEN IN DEN HAAG
Intussen zijn de alarmbellen in Den Haag ook steeds luider gaan rinkelen. Dit leidde ertoe dat toenmalig minister Blok woningcorporaties publiekelijk opriep hun te liberaliseren huurwoningen aan beleggers af te stoten. Corporaties wezen op hun beurt met de beschuldigende vinger weer naar gemeenten, die onvoldoende grond beschikbaar stelden voor de bouw van sociale huurwoningen (FD, 24 januari 2017). Een incentive om de Nederlandse huurwoningmarkt weer op gang te brengen, bleef dus ontbreken.

De Nederlandsche Bank deed er nog een schepje bovenop middels haar oproep aan het Rijk om zich actiever te bemoeien met het vergroten van het aanbod van middeldure huurwoningen (FD, 19 juli 2017). In de ogen van velen ligt de sleutel dus bij de overheid, en niet bij de betrokken partijen in de markt.

DE KOOPWONINGMARKT WINT NOG STEEDS VAN DE HUURWONINGMARKT
Om de Nederlandse middenhuursector te vergroten worden telkens dezelfde oplossingen aangedragen. Het stimuleren van extra nieuwbouw en verkoop van te liberaliseren huurwoningen van woningcorporaties aan beleggers zijn het meest bekend. Inmiddels kan de wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waardoor gemeenten sinds 1 juli jl. ook huurwoningen in het middensegment als aparte categorie mogen opnemen in hun bestemmingsplannen (Staatsblad 2017 172), ook tot een deel van de oplossing worden gerekend. Van al deze oplossingen gaat hetzelfde signaal uit, namelijk dat de koopwoningmarkt de huurwoningmarkt overtroeft wanneer er niet politiek wordt gestuurd.

DE INNOVATIEKRACHT VAN BELEGGERS
Wij zijn van mening dat de scheiding tussen koop en huur een markt-, en geen politiek gegeven is. Dit houdt in dat alleen marktpartijen onderdeel kunnen zijn van een oplossing en dat de politiek “slechts” van nut is bij het aandragen van handvatten (zie vorige alinea). In de voorafgaande tekst zijn de betrokken marktpartijen aan bod gekomen, met uitzondering van de beleggers. Juist beleggers beschikken over de benodigde slagkracht om de Nederlandse middeldure huursector sneller én duurzaam op gang te brengen. Met hun eigen innovatiekracht zouden beleggers in staat moeten kunnen zijn om nieuwbouw binnen de vrijehuursector minstens zo aantrekkelijk te maken als binnen de koopsector.

Deze concurrentiestrijd heeft vooral kans van slagen via woonlastenverlaging en/of leefklimaatverbetering. Wanneer bijvoorbeeld meer geïnvesteerd wordt in slimme energieoplossingen in nieuwbouw en in duurzame leefmilieus, kunnen andere verdienmodellen leiden tot lagere woonlasten voor de huurder terwijl de belegger een aantrekkelijker duurzaam rendement genereert met meer impact. Beleggers kunnen hierdoor competitieve koopprijzen voor grond bieden tegen veel lagere woonlasten waardoor de relatieve onaantrekkelijkheid van het bouwen van huurwoningen aanzienlijk wordt verminderd, zo niet wordt weggenomen.

DE TOEKOMST VAN DE MIDDELDURE HUURSECTOR
De toekomst van de middeldure huursector zal per regio verschillen. Het goede nieuws is dat marktpartijen elkaar inmiddels weten te vinden. Wij verwachten dat de politiek (het nieuwe kabinet) niet actief hoeft te sturen op dit marktsegment, maar voorwaardenscheppend zal zijn voor de innovatieve en duurzame initiatieven van beleggers.

Momenteel doet Sweco onderzoek naar de Nederlandse huurwoningmarkt. De resultaten worden gepresenteerd op het congres ‘De week na Prinsjesdag: Dag van het Wonen’ van Vastgoedjournaal op 28 september 2017. Norbert Bol, directeur Capital Consultants bij Sweco zal de uitkomsten van het onderzoek als eerste delen met de aanwezigen.

CONTACT
Norbert Bol
Directeur Capital Consultants
T +31 88 811 42 19
E norbert.bol@sweco.nl

Elisa Bontrop
Adviseur Capital Consultants
T +31 6 511 046 26
E elisa.bontrop@sweco.nl

MEER INFORMATIE
Capital Consultants