Buitenlandse investeerders kopen beperkte aanbod Nederlandse huurwoningen

Nederlandse huurwoningen zijn een internationaal gewilde beleggingscategorie. Begrijpelijk, woningen zijn in Nederland een omvangrijk institutioneel product. De afgelopen maanden viel de woningmarkt op door grote portefeuilletransacties waarbij Nederlandse partijen aan buitenlandse beleggers verkochten. Waarom zijn Nederlandse huurwoningen eigenlijk zo in trek? En waarom lijken onze eigen woningfondsen er niet in te slagen om meer grote slagen te slaan op de Nederlandse huurwoningmarkt?

Outperformance Nederlandse woningen
Woningen zijn qua beleggingswaarde de dominante deelsector in de Nederlandse IPD Vastgoedindex. In 2015 besloeg deze waarde 50,8% van de totale indexwaarde. Al jarenlang weet de sector woningen een outperformance op de index te behalen, zo behaalde de sector woningen in 2015 een totaalrendement van 10,6% ten opzichte van 7,7% die de Nederlandse IPD index overall noteerde vorig jaar.  

Buitenlandse spelers
De afgelopen tijd viel de Nederlandse woningmarkt op door de grote transacties van buitenlandse investeerders. Een recent voorbeeld is de deal van het Duitse Patrizia dat 1.275 woningen voor 152,5 miljoen euro overnam van Holland Immo Group. Het Britse Round Hill Capital heeft inmiddels zes grote transacties verricht in Nederland. De laatste was de overname van het Woninginvesteringsfonds (WIF), 3.600 woningen voor 340 miljoen euro. Uit gesprekken die Sweco met deze buitenlandse beleggers voerde, blijkt dat de interesse in de Nederlandse huurwoningenmarkt voortkomt uit de volwassenheid van de markt en de bijbehorende courantheid van het product. Ook de positieve werking van overheidsmaatregelen worden genoemd, bijvoorbeeld het ingevoerde puntensysteem voor woningen onder de liberalisatiegrens (woningen met een huur van onder de 711 euro per maand), wat voor een buitenlandse partij met minder kennis van de lokale markt duidelijkheid en zekerheid biedt.

Nederlandse partijen
Nederland heeft een aantal sterke en grote institutionele woningfondsen. De drie grootste fondsen hebben gezamenlijk een belegd vermogen van meer dan 7,0 miljard euro en hebben allen een goede pijplijn voor nieuwe woningen. Deze fondsen richten zich vooral op het middensegment in de geliberaliseerde huurwoningmarkt (huurniveau van 711 euro tot 1.000 euro). In dit segment zit vanwege overheidsmaatregelen op de gereguleerde huurwoningmarkt (verhuurderheffing en maximale inkomensgrens) en de koopwoningmarkt (beperking van de ‘loan to value’ en afbouw hypotheekrenteaftrek) de meeste groei.

Strategie
Een rode draad bij de twee genoemde grote buitenlandse transacties is dat beide verkochte portefeuilles grotendeels bestonden uit woningen in het gereguleerde deel van de huurmarkt. De woningen die Patrizia kocht (90% appartementen en 10% ééngezinswoningen) hadden een gemiddelde waarde van 120.000 euro. De woningen bij de WIF-deal kostten gemiddeld 94.500 euro. Dit zijn woningen uit het lagere segment; niet de woningen in het middensegment waar de Nederlandse fondsen zich op richten.

Nederlandse woningfondsen maken een keuze voor kwaliteit. Selectiecriteria voor investeringen zijn streng; gericht op het midden- en hogere segment van de markt, nieuwbouw, kwaliteit en een goede ligging. Op de geliberaliseerde huurmarkt geldt geen puntensysteem. Hier zijn de grootste mogelijkheden voor huurgroei en waardeontwikkeling te behalen. De locatiecriteria van de fondsen zijn beperkt tot groeiregio’s; de Randstad en enkele andere grote steden zoals de Brabantse stedenrij.  

Is lokale kennis meer waard dan buitenlands geld? De genoemde buitenlandse partijen gaan vooral voor volume. Patrizia bijvoorbeeld heeft 16,6 miljard euro  ‘assets under management’, Round Hill Capital heeft een soortgelijke omvang (cijfers zijn niet openbaar). Deze partijen zijn een soort stofzuiger voor de niet-geliberaliseerde huurklasse. Een speelveld dat in Nederland traditioneel toebehoort aan de woningcorporaties met hun sociaal-maatschappelijke taak. De corporaties in Nederland zijn in sterke mate gereguleerd de afgelopen jaren en hebben daarom niet het mandaat of de financiële kracht om mee te gaan in grote transacties.

De strategie van Nederlandse woningfondsen pakt de laatste twee jaar goed uit. Op basis van woningmarktonderzoek is de strategie van deze fondsen afgestemd op huurwoningen op de meest gewilde, vaak moeilijk toetreedbare, locaties. Hierdoor worden totaalrendementen behaald van boven de 10%. In de visie van Sweco zullen Nederlandse fondsen het met deze strategie goed blijven doen. Urbane markten kennen een continue instroom van nieuwe werkenden met inkomens boven de maximale inkomensgrens voor gereguleerde woningen, waardoor de relatieve schaarste aan geschikte geliberaliseerde huurwoningen zal aanhouden. Lokale kennis en organisatiekracht is daarom meer waard dan buitenlands geld.

Genoeg vaarwater, maar de bron droogt op
Er zijn verschillen in strategie van de grote buitenlandse investeerders en de institutionele Nederlandse woningfondsen; deze bijten elkaar (nog) niet. Door het beperkte aanbod van zowel grote bestaande portefeuilles als nieuwbouwprojecten wordt het speelveld echter snel kleiner. Sweco verneemt al een trend dat de aandacht van grote buitenlandse partijen aan het verschuiven is naar nieuwbouw in stedelijke groeikernen.

Nieuwe impulsen welkom
Bij de race naar de beste locaties, met name voor de geliberaliseerde huurwoningmarkt, hebben buitenlandse partijen een flinke achterstand op de Nederlandse institutionele fondsen. De opgave van de Nederlandse huurwoningmarkt ligt echter breder. Door de selectieve strategie van Nederlandse woningfondsen blijft er voldoende marktgebied in Nederland over. Ook buiten de meer gewilde stedelijke locaties groeit het tekort aan zowel sociale als geliberaliseerde huurwoningen. Daarom zijn nieuwe impulsen voor de Nederlandse huurwoningmarkt welkom, ook van vermogende buitenlandse partijen!

CONTACT
Nicky van Ast
Adviseur
T 06 57 59 62 82
E nicky.vanast@sweco.nl

CONTACT
Tjeerd Tromp
Senior adviseur
T 06 51 76 57 57
E tjeerd.tromp@sweco.nl

MEER INFORMATIE
Finance en beleggingen